بازار مسکن ایران همواره یکی از مهمترین و در عین حال پیچیدهترین بازارهای اقتصادی کشور بودهاست. بازاری که نهتنها نقش سرپناه را ایفا میکند، بلکه بهعنوان یکی از اصلیترین محلهای حفظ ارزش سرمایه برای خانوارها شناخته میشود. اکنون و در آستانه ورود به سال ۱۴۰۵، این پرسش بیش از هر زمان دیگری مطرح است: آینده قیمت ملک در سال ۱۴۰۵ به کدام سمت حرکت خواهدکرد؟
پایگاه خبری سرمایه و ثروت آنلاین_در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳، بازار مسکن رشد قیمتی کمسابقهای را تجربه کرد؛ رشدی که عمدتاً ناشی از تورم عمومی، افزایش نرخ ارز، کاهش ارزش پول ملی و افت جذابیت بازارهای موازی بود. با این حال، از نیمه دوم ۱۴۰۳ نشانههایی از کاهش سرعت رشد قیمتها و حتی رکود معاملاتی در بسیاری از شهرها دیده شد. این رکود، بیش از آنکه به معنای کاهش واقعی قیمت باشد، نتیجه افت توان خرید متقاضیان مصرفی است.
مؤلفههای کلیدی اثرگذار بر قیمت ملک در ۱۴۰۵
کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی معتقدند برای تحلیل آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۵، باید چند متغیر کلیدی را همزمان بررسی کرد:
۱. تورم و سیاستهای پولی
تورم همچنان مهمترین موتور محرک قیمت ملک در کشور است. در صورتی که نرخ تورم در سالهای ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ کنترل نشود، انتظار کاهش معنادار قیمت مسکن واقعبینانه نخواهد بود. حتی در سناریوی ثبات اقتصادی، قیمت ملک معمولاً خود را با سطح عمومی قیمتها تطبیق میدهد.
۲. نرخ ارز و انتظارات تورمی
بازار مسکن بهشدت از انتظارات تورمی تأثیر میپذیرد. افزایش یا حتی نوسان نرخ ارز، باعث میشود سرمایهها به سمت داراییهای فیزیکی مانند ملک حرکت کنند. اگر در سال ۱۴۰۵ چشمانداز نرخ ارز باثبات نباشد، احتمال بازگشت تقاضای سرمایهای به بازار مسکن وجود دارد.
۳. سیاستهای دولت در حوزه مسکن
طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن، مالیات بر خانههای خالی و تسهیلات بانکی، اگرچه در کوتاهمدت اثر روانی دارند، اما تاکنون نتوانستهاند تعادل پایدار میان عرضه و تقاضا ایجاد کنند. در صورتی که دولت در سال ۱۴۰۵ موفق به افزایش واقعی عرضه مسکن و اصلاح نظام تأمین مالی شود، میتوان به کاهش شیب رشد قیمتها امیدوار بود، نه لزوماً افت قیمت.
سناریوهای محتمل برای بازار مسکن در ۱۴۰۵
از اینرو با توجه به شرایط فعلی، میتوان سه سناریوی اصلی برای آینده قیمت ملک در ۱۴۰۵ ترسیم کرد:
سناریوی ثبات نسبی با رشد محدود
در این سناریو، تورم کنترلشده، نرخ ارز باثبات و تداوم رکود معاملاتی باعث میشود قیمت مسکن رشدی کمتر از نرخ تورم داشته باشد. این وضعیت میتواند به نفع خریداران مصرفی باشد، هرچند همچنان چالش تأمین نقدینگی باقی خواهد ماند.
سناریوی جهش مجدد قیمتها
در صورت بروز شوکهای اقتصادی، افزایش شدید نرخ ارز یا تشدید کسری بودجه دولت، بازار مسکن نیز بار دیگر به پناهگاه سرمایه تبدیل خواهدشد. در این حالت، سال ۱۴۰۵ میتواند شاهد رشدهای ناگهانی و منطقهای قیمت ملک باشد، بهویژه در کلانشهرها.
سناریوی رکود تورمی عمیقتر
این وضعیت در شرایطی روی خواهدداد که قیمتها بهصورت اسمی افزایش یابد اما حجم معاملات به حداقل برسد. در این حالت، فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نیستند و خریداران توان ورود به بازار را ندارند. این سناریو در حال حاضر، محتملترین وضعیت بازار تلقی میشود.
آیا قیمت ملک در ۱۴۰۵ کاهش مییابد؟
برخلاف تصور عمومی، کاهش واقعی قیمت مسکن در کشور بدون یک تحول اقتصادی بزرگ بسیار بعید است. تجربه دهههای گذشته نشان میدهد که بازار مسکن بیشتر دچار رکود زمانی میشود تا افت قیمتی. به بیان دیگر، قیمتها ثابت میمانند تا تورم بهتدریج ارزش واقعی آنها را کاهش دهد. به عقیده یک کارشناس بازار مسکن، قیمتها تا عید ۱۴۰۵ افزایش مییابد اما این رشد کمتر از تورم خواهد بود.
مهدی سلطانمحمدی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن، میگوید قیمتها هنوز نتوانستهاند همپای تورم عمومی حرکت کنند و در عین حال ساختوساز کاهش یافته و سرمایهگذاران علاقه چندانی برای ورود به این بازار نشان نمیدهند با اینحال ریشه بخشی از وضعیت فعلی را بایددر «طراحی نادرست تأمین مالی» دانست چرا که متقاضیان از عهده تأمین منابع اضافی برنمیآیند و بانکها هم امکان ورود جدی برای تکمیل پروژههای مسکن را ندارند.
توصیه به سرمایهگذاران و خریداران مصرفی
برای سرمایهگذاران، سال ۱۴۰۵ احتمالاً سال بازدهیهای سریع نخواهد بود. تمرکز بر مناطق دارای تقاضای مصرفی، پروژههای کوچکمقیاس و نگاه بلندمدت، استراتژی کمریسکتری خواهد بود.
اما برای خریداران مصرفی، در صورت ثبات شرایط شغلی و مالی، خرید در دورههای رکودی میتواند منطقیتر از انتظار برای کاهش قیمت باشد.
جمعبندی
آینده قیمت ملک در ۱۴۰۵ بیش از هر چیز به متغیرهای کلان اقتصادی گره خورده است. آنچه مسلم به نظر میرسد، پایان دوره جهشهای شتابزده و ورود بازار به فاز تحلیلمحورتر است. مسکن همچنان دارایی مهمی باقی میماند، اما دیگر نمیتوان آن را مسیر قطعی سودهای سریع دانست. در چنین شرایطی، تصمیمگیری آگاهانه و مبتنی بر تحلیل، کلید موفقیت فعالان بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ خواهد بود.
در مجموع تصویر بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ ترکیبی است از رکود معاملاتی و فشار تدریجی بر قیمتها. طرحهای دولتی که قرار بود ظرفیت جدیدی در عرضه ایجاد کنند، خود به دلیل ضعف در تأمین مالی، به منبع جدیدی از عدمقطعیت تبدیل شدهاند. در چنین شرایطی، نه جهش شدید و ناگهانی قیمت محتمل به نظر میرسد و نه کاهش معنادار؛ آنچه محتملتر است، ادامه روند افزایش قیمت کمتر از تورم، همراه با رکود معاملات و عقبماندن بخش بزرگی از خانوارها از توان تأمین مسکن است.
انتهای پیام
