زندگی در آپارتمان مانند زندگی بر روی یک سکوی مشترک است که با وجود مزایای فراوان، همواره با چالشهایی همراه است. آپارتماننشینی به عنوان رایجترین شیوه زندگی شهری، نیازمند حفظ چارچوبها و رعایت قوانینی است که در قانون تملک آپارتمانها به روشنی بیان شدهاند. هدف از این قوانین، حفظ حقوق مشترک و اختصاصی مالکان است و بیتوجهی به آنها میتواند زمینهساز درگیری و تنش میان همسایگان شود.
بر اساس این قانون، بخشهای ساختمان به دو دسته تقسیم میشود: قسمتهای اختصاصی، فضایی است که تنها مالک یا ساکن یک واحد حق استفاده از آن را دارد، مانند داخل واحد مسکونی، پارکینگ و انباری اختصاصی. هر فضایی که در سند رسمی مالکیت ثبت شده باشد، جزو قسمت اختصاصی محسوب میشود.
قسمتهای مشاع شامل بخشهایی است که استفاده از آنها به مالک یا ساکن خاصی منحصر نشده و به تمام مالکان، به نسبت سهمشان تعلق دارد.
در مقابل، قسمتهای مشاع شامل بخشهایی است که استفاده از آنها به مالک یا ساکن خاصی منحصر نشده و به تمام مالکان، به نسبت سهمشان تعلق دارد؛ مانند راهپله، آسانسور، تاسیسات مشترک، لابی، پشتبام و حیاط. استفاده اختصاصی از این بخشها بدون رضایت تمامی مالکان ممنوع است.
مطابق ماده ۳ قانون تملک آپارتمانها، حقوق هر مالک در قسمتهای اختصاصی و سهم او در قسمتهای مشترک، جداییناپذیر است. به عبارت دیگر، هنگام انتقال مالکیت یک واحد، حقوق مالک در قسمتهای مشاع نیز بهطور خودکار به خریدار منتقل میشود.
حقوق مالکان جدید در بخش مشاعات ساختمان
بنابراین مالک جدید، علاوه بر مالکیت بخش اختصاصی خود، حق قانونی استفاده از قسمتهای مشترک مانند آسانسور و راهپله را نیز به دست میآورد و برای این حق نیاز به اقدام دیگری ندارد.
پرتکرارترین اختلافات در آپارتمانها، به نحوه استفاده از مشاعات و هزینهها و تعهدات مالکان نسبت به این بخشها برمیگردد.
یکی از پرتکرارترین اختلافات در آپارتمانها، به نحوه استفاده از مشاعات و هزینهها و تعهدات مالکان نسبت به این بخشها برمیگردد. گاهی برخی ساکنان تصور میکنند میتوانند بخشی از فضای مشاع را تصرف کرده یا به دلخواه تغییر دهند، در حالی که این فضاها در مالکیت جمعی قرار دارند و استفاده اختصاصی از آنها فقط با توافق همه ساکنان مجاز است.
نگهداری حیوانات خانگی در فضای مشاع، آپارتمانها از مصادیق تخلف در استفاده از مشاعات محسوب میشود.
برای مثال، قراردادن دوچرخه یا لوازم شخصی در راهپله، استفاده از پشتبام به عنوان انبار شخصی، خشککردن حجم زیاد لباس در فضای مشاع، پارک خودرو مهمان در جای پارک اختصاصی دیگران، یا نصب آنتن اختصاصی روی بام بدون هماهنگی و نگهداری حیوانات خانگی در فضای مشاع، همگی مصادیقی از تخلف در استفاده از مشاعات محسوب میشوند.
مالکان و ساکنان آپارتمان موظفند سهم خود از هزینههای مشترک را بپردازند.
علاوه بر این، مالکان و ساکنان آپارتمان موظفند سهم خود از هزینههای مشترک را بپردازند. این هزینهها شامل مخارج نگهداری و تعمیرات قسمتهای مشترک مانند نظافت، روشنایی، آسانسور و تاسیسات عمومی است. سهم هر مالک بر اساس نسبت مساحت قسمت اختصاصی او به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساکنان محاسبه میشود مگر در خصوص برخی هزینهها که به دلیل عدم ارتباط با مساحت به صورت مساوی تقسیم خواهد شد.
در صورت امتناع از پرداخت هزینههای ساختمان، مدیر ساختمان میتواند با ارسال اظهارنامه، مبلغ بدهی را به طور رسمی مطالبه کند.
در صورت امتناع یکی از ساکنان از پرداخت این هزینهها، مدیر ساختمان میتواند با ارسال اظهارنامه، مبلغ بدهی را به طور رسمی مطالبه کند. اظهارنامه یک ابزار قانونی برای مطالبه حق است که طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی تنظیم میشود و ابلاغ رسمی آن، آغاز فرایند پیگیری حقوقی است. اگر بدهکار ظرف مهلت مقرر اقدام به پرداخت نکند، مدیر مجاز است طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها، خدمات مشترک مانند شوفاژ مرکزی یا استفاده از آسانسور را برای واحد بدهکار محدود یا قطع کند.
پیگیری اختلافات ساکنان آپارتمانها توسط مدیر ساختمان از طریق مراجع قانونی.
در صورتی که این اقدامات نتیجه ندهد، مدیر ساختمان میتواند موضوع را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند. دادگاهها ملزم هستند به این نوع از پروندهها به صورت خارج از نوبت رسیدگی کنند.
با این حال، بهترین راه برای حل مشکلات آپارتمانی، همیشه گفتوگو و تذکر محترمانه است. اغلب سوءتفاهمها با یک صحبت مستقیم و دوستانه برطرف میشود. اگر نتیجه حاصل نشد، مدیر ساختمان به عنوان مسئول پیگیری، میتواند موضوع را در جلسه مجمع عمومی مطرح کند یا هشدار کتبی با استناد به قانون ارائه دهد. اما در نهایت، اگر این اقدامات بینتیجه باشد، مراجعه به دادگاه، آخرین راهحل قانونی خواهد بود.
آپارتماننشینی نوعی قرارداد اجتماعی است که قانون از آن پشتیبانی میکند.
آپارتماننشینی تنها تقسیم یک ساختمان بین چند خانواده نیست؛ بلکه نوعی قرارداد اجتماعی است که قانون از آن پشتیبانی میکند، اما اساس و دوام آن بر احترام متقابل و همکاری استوار است. هرچه آگاهی ما از قوانین و فرهنگ همسایگی بیشتر باشد، کمتر به سمت شکایت و دادگاه کشیده میشویم و در فضایی آرامتر و امنتر زندگی خواهیم کرد.
هنگامه فلاح خوشدل/ وکیل پایه یک دادگستری
انتهای پیام
