«بورس کالا» به دنبال آن است که بتوانند مسکن را به شکل متری و در قالب اوراق سلف استاندارد پیش فروش کند در این روند لازم است تضامین لازم از سازنده گرفته شود و خریدار با خیال راحت اقدام به خرید کند.
متقاضیان پیش خرید واحدهای ساختمانی میتوانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه به خرید اوراق بپردازند که در آن خرید متری پیشبینی شده است البته در دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت این واحدها و آماده تحویل شدن آنها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم می باشد و سرمایهگذاران در صورت لزوم میتوانند اوراق خود را به دیگران واگذار کنند. در این پروسه با نزدیک شدن به سر رسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحدها آغاز می شود، احتمالاً در این دوره افرادی که توانسته اند به اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری کنند اقدام به انتخاب واحد مورد نظر کرده و در یک فرآیند منصفانه واحدها به آنها تعلق پیدا خواهد کرد سایرین هم که نتوانستند حداقل اوراق مورد نیاز برای خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری کنند یا باید اوراق خود را در معامله ثانویه به فروش برسانند و یا واحدهای ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شد و هر یک به تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره مند می شوند.
- دولت سیزدهم با سه برنامه مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال می تواند بازار مسکن را به تعادل برساند.
- شوراهای شهر و شهرداری ها باید مانند کشورهای دیگر در زمینه تولید مسکن اجارهای مشارکت فعال داشته باشند.
«سرمایه و ثروت» در گفت وگو با دکتر اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس و استاد دانشگاه امیرکبیر ضمن بررسی عرضه مصالح ساختمانی و خرید و فروش آپارتمان در بورس وضعیت مسکن در دولت سیزدهم را جویا شده است:
- نظرتان درباره فروش متری آپارتمان در بورس چیست؟
کسی با این شیوه در بازار سرمایه صاحب خانه نمی شود، لذا استقبال خوبی هم از آن به عمل نخواهد آمد ضمن اینکه تأثیری در کاهش قیمت مسکن ندارد. با این برنامه آپارتمان نوعی کالای سرمایهای میشود و بدون آن که ساخت و ساز در کشور رونق بگیرد به صورت صوری معاملاتی انجام میگیرد که با تأمین مسکن برای مردم در تضاد است.
- کمیسیون عمران مجلس به موضوع فروش مسکن در بورس کالا ورود کرده است؟
وزارتخانههای راه و شهرسازی و صمت در این مورد باید پاسخگو باشند، چراکه بورس کالا موجب افزایش قیمت مصالح ساختمانی شده است البته انتظار از ورود کالا به بورس آن است که با فرایند رقابتی شدن نرخها برای مصرف کننده پایین بیاید اما در روزهای پایانی دولت دوازدهم چنین اتفاقی روی نداد و سیمان، فولاد و میلگرد با نوسان قیمتی که داشتند در بازار التهاب به وجود آوردند به عبارت دیگر بورس بازی باعث شد تا مسکن و مصالح ساختمانی در بازار سرمایه کالای سرمایه ای شوند.
- مسکن در حال حاضر دو سوم درآمد ایرانیان را به خصوص در کلان شهرها می بلعد دولت سیزدهم برای رفع این مشکل چه اقداماتی باید انجام دهد؟
دولت جدید باید مساعی خود را در سه مورد به کار گیرد:
اول؛ بحث مالیات بر خانههای خالی است که نیازمند مرتبط شدن با بانک های اطلاعاتی متعدد می باشد تا در شناسایی واحدهای بدون سکنه دقت لازم به عمل آید. نکتهای که باید توجه داشت اینکه طرح مذکور به نفع مردم است و سوداگران و مافیای بازار مسکن را از ادامه دلال بازی باز میدارد.
دوم؛ طرح مالیات بر عایدی سرمایه می باشد که در دستور کار مجلس قرار دارد در این برنامه زمین و مسکن از حالت کالای سرمایهای آنتیک خارج میشود و تبدیل به کالای قابل مصرف برای همه مردم می گردد در واقع این قانون در خرید و فروش های مکرر افراد در بازار مسکن ورود پیدا میکند و آنهایی را که زمین و آپارتمان احتکار کردند بازخواست میکند. لذا باید گفت که طرح با ۹۵ درصد خانوارهای ایرانی کاری ندارد و از کسانی که در سالهای اخیر سودهای وحشتناک به جیب زدهاند و قشر متوسط و آسیبپذیر را از خانه دارشدن محروم کردهاند مالیات می ستاند
سوم هم که اصل برنامه است تولید حداقل یک میلیون مسکن در سال می باشد که می تواند اقشار فاقد خانه را صاحب خانه کند اگر دولت سیزدهم این سه برنامه را با هم به پیش ببرد میتوان امیدوار بود که در ۴ سال آینده بازار مسکن به تعادل برسد
- چرا شوراهای شهر و شهرداری های ما در زمینه تولید مسکن ورود نمی کنند، آیا مدیریت شهری در این زمینه وظیفه ای ندارد؟
در تمام دنیا موضوع مسکن از وظایف مدیریت شهری است و بخش عمدهای از خانه های هر شهر را شهرداری با همکاری شرکتهای تامین مسکن می سازد. این کار موجب می گردد که قیمت آپارتمان و تعمیر و نگهداری آن هم پایین بیاید البته بیشترین فعالیت مدیریت شهری در کشورهای توسعه یافته در مورد اجاره حرفه ای است، لذا باید در شهرک های جدید یا زمین های دولتی، شهرداری ها ورود کرده و انبوه سازی کنند.
- منظورتان خانههای ۳۰، ۴۰ متری که نیست؟
درست است که نیاز اولیه یک زوج در سالهای اولیه آپارتمان یک خوابه است ولی این اندازه با فرهنگ مردم ما در تضاد است تجربه کشورهای دیگر میگوید مجتمع های بزرگ با واحدهای کوچک و متراکم عمدتاً باعث ناامنی اجتماعی و بزهکاری می گردد، یعنی کنترل بر این فضا ها دشوار است، بنابراین شهرداری ها بایستی با شیوه اجاره حرفهای و وزارت راه و شهرسازی با روش تولید انبوه مسکن پای کار بیایند و معضل مسکن را از پیش روی مردم بردارند.
