در حالی که قیمت مسکن در پایتخت همچنان نجومی است، انتظار میرفت شهرهای اقماری تهران همچون پرند و پردیس بتوانند بخشی از بار تقاضا را جذب کنند. اما آنچه در این روزها در کوچهپسکوچههای این مناطق دیده میشود، سکوت سنگینی است که از رکود بیسابقه در بازار مسکن حکایت دارد. رکودی که فعالان بازار آن را یکی از بدترین دورههای چند سال اخیر توصیف میکنند.
خواب سنگین بازارمسکن در شهرهای اقماری
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و ثروت آنلاین، در سالهای اخیر، با رشد شدید قیمت مسکن در تهران، چشم امید بسیاری از شهروندان برای خانهدارشدن به شهرهایی همچون پردیس، پرند، اندیشه و هشتگرد دوخته شد. مناطقی که در قالب طرحهای ملی و مسکن مهر توسعه یافتند و وعده «خانهدارکردن اقشار متوسط و ضعیف» را مطرح کردند. اما حالا نهتنها این وعدهها رنگ باخته، بلکه شرایط اقتصادی و کاهش توان خرید مردم باعث شده حتی واحدهای آماده تحویل نیز بدون مشتری باقی بمانند.
آمارها چه میگویند؟
بر اساس مشاهدات میدانی و دادههای برخی پلتفرمهای ملکی، میزان معاملات مسکن در پردیس طی ششماهه نخست سال ۱۴۰۴ حدود ۴۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافتهاست. در پرند نیز برخی مشاوران املاک از کاهش ۵۰ تا ۶۰ درصدی مراجعات خریداران نسبت به تابستان سال قبل خبر میدهند. ضمن آنکه میانگین زمان فروش یک واحد آپارتمان در این مناطق از ۳ هفته در سال گذشته به بیش از ۳ ماه در سالجاری رسیدهاست.
رکودفراگیر در معاملات مسکن
از نکات قابل تامل در بازار کنونی مسکن، بالابودن قیمتها علیرغم کاهش خریدار است. در پرند، قیمت فروش واحدهای نوساز بین ۸ تا ۱۲ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است، در حالی که همین واحدها در سال ۱۴۰۱ با متری ۴ تا ۶ میلیون معامله میشدند. در پردیس نیز واحدهای فاز ۱۱ و ۸ که به پروژههای مسکن مهر مربوط هستند، بعضاً با قیمتهای بالای ۱۵ میلیون تومان برای هر متر آگهی میشوند، اما مشاوران میگویند «مشتری واقعی با این قیمتها وجود ندارد.»
نظر فعالان بازار: رکود سنگین، آینده نامعلوم
رضا احمدی، مشاور املاک در فاز ۵ پردیس، در همین رابطه میگوید: ما از خردادماه به اینطرف فقط دو معامله داشتهایم. قیمتها بالا مانده ولی قدرت خرید نیست. کسی حتی برای بازدید هم نمیآید. فروشندهها هم حاضر به پایینآوردن قیمت نیستند چون فکر میکنند وضعیت تغییرخواهدکرد.
مریم زارعی یکی از خریداران نیز با اشاره به توان خود برای خرید مسکن میگوید: با وام و حقوق کارمندی نمیشود در تهران خانه خرید. آمدهام پرند ولی میبینم قیمتهای اینجا هم برای ما سنگین است. از طرفی، زندگی در اینجا بدون ماشین خیلی سختاست. مترو هست، ولی خیلی کند و ایستگاه آن هم دوراست.
زیرساختهای ناکافی، معضل تکراری
یکی از دلایل کاهش جذابیت شهرهای اقماری برای خریداران، ضعف زیرساختهاست. مدارس، بیمارستانها، مراکز خرید، دسترسی حملونقل عمومی و امکانات شهری هنوز با نیاز جمعیت فعلی همخوانی ندارد. این موضوع، باعث شده بسیاری از واحدهای مسکونی حتی پس از تحویل، همچنان خالی باقی بمانند. بنا به گفته مشاوران املاک، در پرند، برخی بلوکها در فازهای جدید تا ۴۰ درصد خالی هستند. در پردیس نیز، بهویژه در فازهای بالاتر، نبود مراکز خدماتی یکی از دغدغههای اصلی ساکنان است.
تسهیلات بانکها و وام مسکن؛ دیگر کارایی ندارند.
یکی از ابزارهای اصلی رونق بازار مسکن، تسهیلات بانکی است. اما در شرایط فعلی، نرخ سود بالا، اقساط سنگین، و کاهش ارزش وام نسبت به قیمت مسکن، عملاً وامها را بیاثر کردهاست. برای نمونه، وام ۴۰۰ میلیونی مسکن مهر در پرند تنها بخشی از هزینه خرید یک واحد را پوشش میدهد. این در حالی است که اقساط ماهانه آن برای بسیاری از خانوارها بیش از توان مالیشان است.
چرا وام مسکن؛ دیگر مؤثر نیست؟
به چند دلیل میتوان گفت، وام مسکن دیگربرای خرید یک واحد متوسط حتی در حومه تهران موثرنیست. از جمله:
- سقف وام نسبت به قیمت مسکن بسیار پایین است
در حال حاضر، سقف وام مسکن (مثلاً وام نهضت ملی مسکن یا وام خرید) بسته به نوع تسهیلات، شهر، و متقاضی (زوج یا مجرد)، بین ۳۰۰ تا ۵۵۰ میلیون تومان در نوسان است. این رقم حتی در مقابل قیمت یک واحد نسبتاً کوچک در پرند یا پردیس که هم بسیار ناچیز است.
- نسبت پوشش وام به قیمت مسکن
طبق بررسی آمارهای موجود، رقم وام مسکن در سال ۱۳۹۰حدود 60 تا 70 درصد بهای ملک را پوشش میداد این میزان در سال ۱۴۰۴ به حدود حدود 20 تا 30 درصد و حتی در مواردی کمتر از آن، رسیدهاست. در نتیجه متقاضیان که عموماً جوانان هم هستند، برای خرید یک خانه با وام، باید 70 تا 80 درصد مبلغ را نقد پرداخت کنند که برای اکثریت آنها میسر نیست.
- اقساط سنگین، حتی برای وامهای کوچک
در حالحاضر وام ۴۰۰ میلیون تومانی مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۱۰ ساله دارای قسط ماهانه حدود ۷ تا ۸ میلیون تومان خواهدبود. درحالیکه حقوق پایه تقریباً 10 میلیون تومان میباشد. این یعنی بیشتر درآمد ماهانه باید صرف قسط وام شود.
- فرآیند طولانی، سخت و پر از بروکراسی
بسیاری از متقاضیان از مشکلات فرایند دریافت وام همچون نیاز به ضامن رسمی معتبر، اعتبارسنجی سختگیرانه، نبود شفافیت در عملکرد برخی بانکها، تأخیرهای چندماهه در پرداخت وام بعد از تشکیل پرونده و نیاز به سند رسمی و پایان کار (که در بسیاری از پروژههای نیمهکاره یا مسکن مهر وجود ندارد) گلایهدارند. این امر باعث میشود، برخی از افراد در پروسه دریافت وام راه به جایی نبرده، حتی انصراف دهند.
- افزایش نرخ سود تسهیلات
طی سالهای اخیر نرخ سود وام مسکن بهطور رسمی ۱۸ درصد اعلامشده که در عمل (با احتساب هزینههای جانبی، بیمه، کارمزد و …) حتی بین 20 تا 22 درصد هم میرسد. این در شرایطی است که تورم همچنان بالاست و درآمدها رشد قابلتوجهی نداشتهاند.
- حذف تدریجی وامهای بدون سپرده یا فوری
از سوی دیگر بانکها وامهای بدون سپرده، تسهیلات جعاله فوری یا وام خرید خانه با وثیقه را بهشدت محدود کردهاند. این باعث گردیده، دسترسی متقاضیان به گزینههای متنوع تأمین مالی نیز کمتر شود.
- کاهش استقبال از اوراق تسهیلات مسکن (تسه)
در بازار وام با اوراق «تسه»، خریدار باید ابتدا اوراق را بخرد (مثلاً برای ۱۰۰ میلیون وام بایستی تا ۲۰ میلیون تومان اوراق بخرد) که هزینه این اوراق گاهی باعث انصراف وامگیرنده از درخواست این نوع تسهیلات میشود.
آیندهای مبهم در بازار نیمهجان مسکن
با توجه به واقعیتهای موجود، وام مسکن عملاً از یک ابزار حمایتگر، به یک مانع دیگر در مسیر خانهدار شدن تبدیل گردیده و این در حالیاست که در بسیاری از کشورها، تسهیلات خریدمسکن ابزاری کلیدی برای خانهدار شدن طبقه متوسط بهشمار میروند؛ برای مثال در ترکیه، امارات یا حتی کشورهای اروپایی، وامهای خرید مسکن معمولاً ۷۰ تا ۸۵ درصد ارزش ملک را پوشش میدهند و با نرخ بهره زیر ۵ درصد (واقعی) و بازپرداختهای بلندمدت ۱۵ تا ۳۰ ساله ارائه میشوند لذا به نظر میرسد، اگر سیاستگذاریها تغییر نکند و تصمیمات جدیدی متناسب با واقعیتهای مالی جامعه گرفته نشود، بازار مسکن حتی در حومهها نیزهمچنان در رکود باقیبماند.
نتیجه
رکود بازار مسکن در حومه تهران نهتنها پیامدی از مشکلات کلان اقتصادی است، بلکه هشداری میتواندباشد درباره شکست سیاستهایی که قرار بود مسکن را برای همه قابل دسترس کند. اکنون پرند و پردیس، بهجای «شهرهای امید»، به نمادهای سردرگمی و بلاتکلیفی در حوزه مسکن بدل شدهاند. از طرف دیگر در شرایط فعلی تسهیلات مسکن قدرت خرید ایجاد نمیکند چراکه مبلغ وام پایین، اقساط آن سنگین، دسترسی به آن سخت و نرخ بهره نسبت به توان اقتصادی مردم بالاست. بنابراین اگر سیاستگذاران چارهای برای کاهش قیمتها، تسهیل وامدهی، و توسعه زیرساختها نیندیشند، این رکود میتواند نهتنها ادامه یابد، بلکه به بحران اجتماعی در آینده تبدیل شود.
انتهای پیام
