با در نظر گرفتن آمار صاحبخانهها و روابط آنها با مستأجران خود، میتوان گفت که طیف وسیعی از جمعیت کشور با مسالهای تحت عنوان اجاره مواجه هستند. به همین خاطر آگاهی از قوانین مربوط به اجاره مسکن؛ برای هر دو طرف، چه موجر و چه مستاجر، امری ضروری است.
در این راستا قانونگذار نیز با پیشبینی عقد اجاره در قانون مدنی، این امکان را فراهم کرده است تا اشخاص بتوانند بدون انتقال مالکیت، از منافع مال دیگری بهرهمند شوند. مطابق با ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر در برابر پرداخت مبلغی معین بهعنوان اجارهبها، مالک منافع مال مورد اجاره میشود.
قرارداد اجاره، یکی از پرکاربردترین عقود در روابط حقوقی امروز جامعه
همان طور که بیان شد قرارداد اجاره از پرکاربردترین عقود در روابط حقوقی امروز جامعه بهشمار میآید و میتواند شامل اموال گوناگونی مانند خانه، مغازه، زمین، خودرو، حیوانات و حتی خدمات انسانی باشد. اما با گسترش حجم معاملات و افزایش دعاوی مرتبط با اجاره، ضرورت تنظیم و ثبت رسمی این قراردادها بیش از گذشته احساس میشود.
بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳.۰۳.۱۷، اگر مدت اجاره بیش از دو سال باشد، قرارداد باید بهصورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی و از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؛ در غیر این صورت از اعتبار قانونی لازم برخوردار نخواهد بود. در مورد اجارههایی با مدت دو سال یا کمتر، ثبت رسمی الزامی نیست و طرفین میتوانند قرارداد خود را بهصورت عادی یا از طریق سامانه خودنویس معاملات املاک تنظیم کنند.
ضرورت ثبت رسمی قرارداد اجاره
با این حال، قانونگذار در تاریخ ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ با اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر در قالب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، گامی جدید در جهت ساماندهی بازار اجاره برداشت. بر اساس این اصلاحیه، ثبت همه قراردادهای اجاره، حتی کوتاهمدت، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (سامانه خودنویس) برای هر دو طرف الزامی شد. تنها قراردادهایی که در این سامانه به ثبت رسیده باشند، امکان دریافت دستور تخلیه فوری را خواهند داشت.
نظمبخشی و شفافیت در بازار مسکن
ثبت رسمی قرارداد اجاره آثار مثبت و متعددی دارد که مهمترین آنها عبارتند از نظمبخشی و شفافیت در بازار مسکن، کاهش اختلافات حقوقی، امکان دریافت دستور تخلیه فوری، بهرهمندی از معافیتها و مزایای مالیاتی، و همچنین حمایت از حقوق مستأجر. با ثبت الکترونیکی قراردادها، اطلاعات مربوط به معاملات اجاره در دسترس نهادهای نظارتی قرار میگیرد و از معاملات صوری یا چندگانه جلوگیری میشود. علاوه بر آن، اثبات تعهدات و توافقات طرفین آسانتر خواهد شد و روند رسیدگی به اختلافات در مراجع قضایی تسهیل میگردد.
در مقابل، موجرانی که از ثبت قرارداد اجاره خودداری کنند، با پیامدهای حقوقی و مالی متعددی روبهرو خواهند شد؛ از جمله عدم امکان صدور دستور تخلیه فوری، محرومیت از معافیتهای مالیاتی و الزام به پرداخت جریمهای معادل پنجاه درصد ارزش معاملاتی اجاره.
بهطور کلی، اجرای دقیق مقررات مربوط به ثبت قراردادهای اجاره، علاوه بر افزایش امنیت و شفافیت در بازار املاک، موجب پیشگیری از بسیاری از اختلافات و خسارتهای مالی میشود. رعایت این الزامات قانونی، در نهایت به نفع هر دو طرف قرارداد است و به ثبات، اعتماد و سلامت بیشتر در بازار اجاره کشور کمک میکند.
هنگامه فلاح خوشدل
وکیل پایه یک دادگستری
