بازار مسکن در حال حاضر یکی از حساسترین و اثرگذارترین بخشهای اقتصادی کشورمان است که همواره تحت تأثیر عوامل همکنش مانند تورم، نوسانات نرخ ارز، تحولات اقتصادی و سیاستهای مالی دولت قرار دارد.
پایگاه خبری سرمایه و ثروت آنلاین با نگاه تحلیلی و با توجه به دادههای موجود و عملکرد بازارمسکن تاکنون، به پیشبینی وضعیت مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ و سناریوهای ممکن برای ششماهه پیشرو پرداختهاست.
وضعیت فعلی بازار مسکن
رکود معاملات و قدرت خرید پایین
گزارشها نشان میدهند که در پایان سال ۱۴۰۳ بازار مسکن در وضعیتی از رکود عمیق قرار داشت. خریداران واقعی به دلایل رکود اقتصادی و کاهش قدرت خرید، عملاً اقدامی انجام نداده و معاملات محدود به استعلام قیمت بودهاست. با این حال قیمتها رو به رشد بودهاست.
افزایش قیمتها با کاهش تراکنشها
امسال هم علیرغم کاهش چشمگیر حجم معاملات در بازار مسکن، قیمتها اما همچنان صعودی است بهطوری که در تهران تا میانه سالجاری رشد 16.8 درصدی را در این حوزه مشاهده میکنیم و متوسط قیمت هر متر مربع به حدود 100تا 150 میلیون تومان رسیدهاست. در برخی مناطق دیگر مانند کرج نیز رشد قیمت مسکن قابل توجه است.
کسری ۵ میلیون واحد مسکونی
بخشی از اقتصاددانان بر این باورند که کمبود عرضه (برآورد حدودی: کسری ۵ میلیون واحد مسکونی) یکی از ریشههای اصلی بحران بازار مسکن است. از سوی دیگر، رشد سرمایهگذاری در بخش ساختوساز منفی بوده؛ یعنی نه تنها بهبود نیافته بلکه کاهش هم داشتهاست. این در حالیست که با وجود وعدههای دادهشده، هنوز خبر خوشی از واگذاری پروژههای بزرگ دولتی مانند نهضت ملی مسکن هم نیست که این مساله، نه تنها نگرانی و التهاب بازار مسکن را دامنزده بلکه مانع شکستهشدن قیمتهای نجومی مسکن نیز گردیدهاست.
عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۴
از عوامل موثر بر شرایط فعلی بازار مسکن میتوان اشارهای داشت به:
-
تورم و نرخ ارز
ابر تورم موجود همچنان یکی از موتورهای اصلی رشد قیمت مسکن است. برخی تحلیلگران پیشبینی کردهاند که روند افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال 1404، تقریباً برابر با نصف نرخ رشد تورم خواهد بود؛ برای مثال اگر تورم سالانه ۴۰ درصدباشد، رشد قیمت مسکن حدود 20 درصد خواهد بود.
-
عدم اعمال واقعی سیاستهای حمایتی و مالی دولت
دولت میتواند با تسهیل وام، کاهش سود تسهیلات ساخت یا تشویق سرمایهگذاری ملکی، بر روند تقاضا تأثیر بگذارد. اما کسری بودجه و سایر مشکلات مالی تاکنون فرصت چنین تدبیرهایی را به این قوه ندادهاست و اگر طرح حمایتی را هم شروع کرده، نتوانسته به شکل موثر و کامل به پایان برساند. مانند نهضت ملی مسکن.
-
افزایش اجارهبها
رکود سنگین در بازار فروش مسکن، تقاضا برای اجاره در نتیجه اجاره را بسیار بالا بردهاست تا جاییکه متوسط رشد اجارهبها در برخی شهرها تا ۳۵ درصد و در تهران هم بالای 30 درصد گزارش شدهاست. با ادامه این روند، تقاضا برای واحدهای کوچکتر یا اشتراکی و یا حاشیه شهر افزایش خواهدیافت.
-
نابرابری و عدم تناسب بهای مسکن با درآمد
بررسیهای اقتصادی نشان میدهد که در حال حاضر با بالاترین میزان عدم تناسب درآمد خانوار نسبت به رشد قیمت مسکن در چند سال اخیر مواجه هستیم. آمارها حاکی از ایناست که هزینه مسکن برخی خانوارها بیش از ۵۰ درصد درآمد آنها را میبلعد. این شکاف و نابرابری، تقاضای واقعی برای خرید خانه را به شدت سرکوب میکند.
سناریوهای ممکن برای نیمه دوم ۱۴۰۴
سناریوی «رشد ملایم قیمتها»
در این چشمانداز، با توجه به شرایط موجود، محتملترین سناریو ادامه رکود توأم با افزایش قیمت کمتر از نرخ تورم است. قیمت هر متر مربع مسکن ممکن است بین ۱۰ تا ۲۰ درصد رشد کند که کمتر از تورم عمومی خواهد بود ضمن اینکه معاملات بهویژه در بخش خرید به دلیل توان پایین اکثر اقشار جامعه، همچنان محدود باقی میماند.
سناریوی «رکود سنگین و ثبات قیمت»
اگر نرخ تورم باز هم صعودی شود و قدرت خرید مردم کاهش بیشتری یابد، ممکن است افزایش قیمت مسکن متوقف شود یا حتی در برخی مناطق تثبیت شود. اما به دلیل عدم توان خرید و پایین بودن تقاضا بازار همچنان در خواب سنگینی فرو رود. این وضعیت مشابه نیمه دوم سال ۱۴۰۰ خواهدبود که با کاهش محسوس تقاضا، فشار قیمتی در بازارها کاهش یافت.
سناریوی «شتاب تورم»
حالت سوم زمانی خواهدبود که بیثباتی شدید اقتصادی، نوسانات پیچیده ارزی و شتاب بالای تورم، موجب رشد قیمت مسکن با سرعتی فراتر از نرخ تورم شود. این روند بیشتر در بازار سرمایه قابل انتظار است؛ هرچند بخش عمده بازار مصرفی نیز با کاهش شدید قدرت خرید مواجه خواهدشد.
نتیجه
بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ به احتمال زیاد همچنان وضعیت رکودی را دنبال خواهدکرد. شاهد افزایش قیمت خواهیم بود اما نه در نرخهای انفجاری.
سطح رشد محتمل: ۱۵–۲۰ درصد برای فروش، ۲۰–۳۰ درصد برای اجاره (بسته به منطقه و سیاستهای اجرایی).
روند اجاره احتمالاً فشار بیشتری را تجربه خواهدکرد و تقاضاها کماکان به سمت اجاره سوق مییابد.
برای کنترل این شرایط چند راهکار میتواند مثمرثمرواقعشود:
- تخصیص تسهیلات مالی مستقیم برای ساخت مسکن در پروژههای واقعی.
- تسریع ثبات در بازار نرخ ارز و کنترل تورم که تاثیر مستقیم بر قیمت مسکن و قدرت خرید مردم دارند.
- حمایت ویژه از طبقات کمدرآمد و آسیبپذیر اقتصادی با سیاستهای مالیاتی یا یارانهای در بخش اجاره.
انتهای پیام
