* نیلوفر خلیلی
دخالت دولت در موضوع زمین یکی از عوامل اصلی گرانی مسکن به شمار میرود. در این روند و در هر یک دهه گذشته سهم زمین در هزینه تمام شده ساختمان در نقاط شهری کشور بالای ۶۰ درصد بوده این عدد در تهران به بالای ۷۰ درصد و در برخی مناطق به ۸۰ درصد میرسد.
زمین، کالایی است که به آن رانت تعلق میگیرد. از دهه ۷۰ هم شهرداریها مجوزی را به اسم تراکم برای رانت صادر کردند که این رانت از تهران به دیگر شهرها و حتی روستاها سرایت کرد، در واقع بهای بازاری زمین متناسب با مقیاس این رانت افزایش مییابد.
بر این اساس، در شرایط موجود ۹۰ درصد خانوارهای ایرانی، توان خرید خانه را ندارند و باید نیاز خود را در بخش استیجاری جستجو و تامین نمایند.
* در سبد درآمد خانوار ۴۰۰ قلم کالا وجود دارد که مسکن به تنهایی ۸۰ درصد این پول را میبلعد. این مساله میتواند زمینهساز اعتراضات اجتماعی شود.
* دولت چهاردهم برنامهای برای مسکن ارایه نداده است، بنابراین قرار نیست اتفاق خاصی در این زمینه روی دهد و تنها باید نظارهگر افزایش قیمتها بود.
تورم اجاره بها نیز توسط مرکز آمار ایران به شکل نقطه به نقطه در ۶ ماه اول سال جاری ۳/۴۲ درصد محاسبه شده است. به عبارت دیگر مستاجران در نیمه اول امسال نسبت به سال گذشته ۳/۴۲ درصد بیشتر برای سکونت هزینه کردهاند در حالیکه دولت اعلام کرده بود مالکان حق ندارند بیش از ۲۵ درصد اجارهها را افزایش دهند. پایگاه خبری «سرمایه و ثروت آنلاین» در گفتگو با دکتر بیتالله ستاریان به بررسی بازار مسکن در دولت چهاردهم پرداخته است:
* چرا دولت پزشکیان درباره مسکن، برنامهای ارایه نداد؟
– تحول در صنعت ساختمان، تحول در اقتصاد مملکت است. بر این اساس برخی دولتها با تصور این که موضوع مسکن مساله سادهای است وعدههایی چون ساخت یک میلیون آپارتمان در سال دادند! در کشور ما مجموعه صنایعی که در حوزه ساخت و ساز عمل میکنند بالای ۶۰ درصد صنعت مملکت است و نیمی از نقدینگی موجود را دربرمیگیرد. برای همین دولت چهاردهم شعاری در این باره نداد. بررسیهای جهانی نشان میدهد که توسعه صنعت ساختمان در اختیار بخش خصوصی است و حتی شوروی کمونیستی هم از این امر مستثنی نبود. در این روند دولت هم باید تسهیلکننده امور باشد البته منظورمان از دولت، وزارت راه و شهرسازی نیست چرا که تنها وظیفه این وزارتخانه، تولید زمین در طرحهای بالادستی و تحویل آن به بخش خصوصی است لذا نقشی که وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت صمت باید ایفا کنند بسیار پررنگتر میباشد.
* پس در آینده نزدیک اتفاق خاصی در بازار مسکن روی نخواهد داد؟
– این مساله ارتباط مستقیم با برنامههای اقتصادی دولت دارد، در غیر این صورت مانند چهل سال گذشته پیش خواهیم رفت. با این تفاوت که آپارتمان که زمانی متری ۲۰ تا ۳۰ هزار تومان بود،اکنون باید متری ۳۰۰، ۴۰۰ میلیون تومان معامله کرد!
* بیشترین قیمت ساختمان در شهرهای بزرگ مربوط به زمین است، در حالی که ساخت و ساز رقم قابل توجهی را دربرنمیگیرد، در این باره چه باید کرد؟
– ما در شهرهای بزرگ، زمین کم نداریم. این کاربری و پهنهبندی است که ارزش زمین را تعیین میکند. از طرفی ارزش افزودهای که ایجاد میشود دردسرساز است. یعنی تورمی که هر ساله به بخش ساختمان تعلق میگیرد. در این میان باتوجه به نیاز سالانه کشور، یعنی ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، بخش خصوصی به عنوان متولی اصلی صنعت ساختمان، سالی بیش از ۳۰۰، ۴۰۰ هزار آپارتمان بیشتر نمیتواند بسازد لذا با کمبود مواجه میشویم و مسکن کالایی نیست که بتوان مانند اتومبیل وارد کرد لذا غلبه تقاضا بر عرضه، افزایش قیمتها را در پی دارد.
* پیامد این مساله فشار بر بازار رهن و اجاره است که مستاجران و گروههای با درآمد ثابت جامعه باید تاوان آن را بپردازند؟
– وقتی قیمت آپارتمان از یک میلیارد به ۵ میلیارد میرسد، رهن و اجاره آن هم ۵ برابر میشود. آن وقت مسکن دستنیافتنی میگردد و مردم به پشتبامخوابی، کپرنشینی و… روی میآورند. این روند در سالهای آینده شکل وحشتناکی به خود خواهد گرفت.
* طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن را چگونه ارزیابی میکنید؟
– قطعاً پاسخگو نخواهد بود. راه درست آن است که دولت، ابزارهای مالی را در اختیار بخش خصوصی قرار دهد نظیر آنچه در ترکیه، امارات و… انجام میگیرد. در واقع در کشورهای همسایه ما بانکها با بخش خصوصی همراهند اما در اینجا موسسات مالی ما چشم دیدن سازندگان را ندارند!
* آیا بحران مسکن میتواند زمینهساز اعتراضات اجتماعی شود؟
– در سبد درآمد خانوار ۴۰۰ قلم کالا قرار دارد که مسکن به تنهایی ۸۰ درصد این پول را میبلعد! لذا با فقر به وجود آمده نارضایتی ایجاد میشود که میتواند به تنش سیاسی منجر گردد. خانوارهای ایرانی برای این که بتوانند نیازهای زندگیشان را تامین نمایند به بدمسکنی(۱) روی آوردهاند و حتی چند خانوار به زندگی اشتراکی در یک آپارتمان تن میدهند!
* پینویس:
(۱) بررسیها حکایت از آن دارد که یک سوم جمعیت شهری ایران در شرایط بدمسکنی به سر میبرند. در این روند نیز استانهای تهران و قم دارای بیشترین جمعیت ساکن در بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی هستند. از طرفی سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی ۶۰ درصد بیشتر از اتحادیه اروپاست و خانوارهای با سرپرست زن ۲۰ درصد بیشتر از خانوارهای با سرپرست مرد دچار بدمسکنی میباشند!
