به گفته یک کارشناس بازار مسکن، وام خرید مسکن یک میلیاردی تنها کفاف خرید ۹ متر خانه در تهران را میدهد. حسام عقبایی با بیان اینکه نگاه سرمایهگذاری در بازار مسکن موجب ایجاد حباب و رشد غیرمنطقی قیمتها گردیده، افزود: وضعیت بازار مسکن بحرانی است و این بحران از چند بعد در بازار حاکم است، که یکی از مهمترین بحرانها در حوزه تولید مسکن رخ دادهاست.
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و ثروت آنلاین، این کارشناس همچنین گفت: با توجه به کاهش سرمایهگذاری در این بخش، ساخت و ساز در حوزه مسکن کاهش پیدا کرده و این موضوع باعث افت صدور پروانههای ساختمانی گردیده و گزارشهایی که از مسئولان حوزه فروش مصالح ساختمانی دریافت میکنیم، نشان میدهد فروش مصالح پایه مانند آهن، میلگرد و سیمان کاهش یافتهاست.
حسام عقبایی بیان کرد: چنین مسالهای میتواند توازن بین عرضه و تقاضا را دچار اختلال کند و نیاز بالقوه موجود در بازار را بیشتر تحت فشار قرار دهد. یکیاز دلایل کاهش ساختوساز، ورود افراد غیرمتخصص در این حوزه است، عمده فعالان در بخش تولید انبوه مسکن افرادی هستند که تجربه و تخصص کافی ندارند و به صورت آماتور وارد ساخت و ساز شدهاند.
وی ادامه داد: افراد غیرمتخصص، همان آماتورهایی هستند که با هدف کسب سودهای نامتعارف وارد بازار ساخت و ساز مسکن شدهاند و این نگاه باعث کاهش کیفیت و تولید واقعی مسکن در کشور شدهاست.
وامهای بانکی با سود ۱۸ تا ۲۵ درصد تأثیری در خانهدار شدن مردم ندارد
عقبایی با اشاره به تأثیر نرخ بالای سود بانکی بر بازار مسکن هم گفت: در کشور ما سود بانکی نسبت به سایر کشورها و حتی کشورهای حوزه خلیجفارس بسیار بالاست. نرخهای ۱۸ تا ۲۵ درصد برای وامها عملاً تأثیری در جذب متقاضی ندارند.
وی افزود: این موضوع باعث شده افرادی که وارد حوزه تولید مسکن میشوند، ترجیح دهند پول خود را در بانک نگه دارند تا ۲۰ درصد سود بگیرند، در حالی که برای پروژههای ساختمانی باید انتظار سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی وجودداشتهباشد تا فعالیتشان توجیه اقتصادی پیدا کند.
رئیس پیشین اتحادیه املاک بیان کرد: سازمان نظام مهندسی، انبوهسازان و دولت همواره بر این نکته تأکید دارند که افراد غیرمتخصص نباید وارد حوزه ساخت و ساز شوند. متأسفانه برخی گروهها که تخصص لازم ندارند، سرمایه خود را جمع کرده و وارد این حوزه میشوند و تنها دنبال سودهای هنگفت هستند که این رفتار به شکل واضحی نوعی سوداگری در بازار مسکن ایجاد میکند.
۹۰ درصد فعالان بازار مسکن به دنبال سوداگریاند نه تولید واقع
عقبایی یادآور شد: این سود و معاملات نامتعارف تا سال ۱۴۰۲ حجم قابل توجهی داشت، اما از آن زمان به بعد کاهش پیدا کرد. حجم خریدها کاهش یافته، قدرت خرید مردم پایین آمده و نگاه سرمایهداری به بازار مسکن که حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را شامل میشد، پس از سال ۱۴۰۲ به شدت کاهش یافتهاست. در نتیجه، سرمایهگذاران دیگر وارد بازار مسکن نمیشوند و انبوهسازانی که دنبال سوداگری هستند، تولیدات خود را کاهش میدهند، زیرا نمیتوانند بازار فروش پیدا کنند.
کمبود سهبرابری در تولید مسکن
وی تصریح کرد: هدف ما جلوگیری از ورود سرمایه به بازار مسکن نیست؛ کشور ما به سرمایهگذاری در این بخش نیاز دارد. سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج ثبت میشود و این نشان میدهد که حداقل بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی تنها برای زوجهای جوان نیاز است. با این حال گزارشها نشان میدهد که تولید مسکن و حتی صدور پروانههای ساختمانی تنها به حدود ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در سال میرسد. بنابراین حتی یک سوم نیاز واقعی کشور در زمینه تأمین مسکن تأمین نمیشود.
وی گفت: دولت نباید مستقیماً وارد تولید مسکن شود؛ طبق قانون اساسی و قوانین تخصصی، وظیفه دولت نظارت است. دولت باید با ارائه تسهیلات، تامین زمین و ایجاد انگیزه، سرمایهها را به سمت تولید مسکن هدایت و از سوداگری جلوگیری کند.
بازار مسکن بیمار است و با یک نسخه ساده درمان نمیشود
عقبایی تاکید کرد: این سرمایهگذاری باید صرف تولید مسکنی شود که پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد، به ویژه برای طبقات متوسط و ضعیف، و نه برای پروژههای لوکس، لاکچری یا مالسازی. هدف این است که نیازهای واقعی مردم به مسکن تأمین شود. وضعیت بازار مسکن را میتوان مانند یک بیماری دانست که هم قلب، هم معده و هم کلیهاش مشکل دارد. بنابراین با یک فرمول ساده یا یک دارو نمیتوان بحران این بازار را حل کرد. از اینرو در شرایط فعلی لازم است که بازار مسکن از همه جهات مورد حمایت واقعی قرار گیرد تا به ثبات و استاندارد برسد و سپس تمرکز مدیریت ایجاد شود. بحران فعلی شامل رکود عمیق، کاهش ساخت و ساز، عدم ورود سرمایههای کارا، کاهش قدرت خرید مردم و طولانی شدن زمان مالکیت برای دهکهای ضعیف و متوسط است. این مسائل علاوه بر اثرات اقتصادی، پیامدهای اجتماعی و فرهنگی مانند عقب افتادن سن ازدواج را نیز به همراه دارد.
وی تصریح کرد: برای اصلاح بازار مسکن، علاوه بر ارائه تسهیلات بانکی، باید زمین به بخش مسکن تزریق شود. خوشبختانه وزارت راه و شهرسازی اراضی شناسایی شده را آماده کرده و در شورای عالی مسکن و دولت تصویب شده که این زمینها وارد شبکه عرضه شوند.
مستاجران با وام یک میلیارد تومانی فقط ۹ متر خانه در تهران میخرند
عقبایی افزود: نوع و میزان تسهیلات بانکی نیز باید واقعی و موثر باشد. برای مثال در تهران با متوسط قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، وامهای ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان تنها قادر به خرید نهایتا ۹ متر آپارتمان هستند و اثر واقعی بر قدرت خرید مردم ندارند. در دهه ۸۰، تسهیلات بانکی بسیار کمتر بود اما میتوانست یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری را پوشش دهد. بنابراین قدرت خرید مردم از تورم بازار مسکن عقب مانده است.
رئیس سابق اتحادیه املاک با اشاره به اینکه در کشورهای پیشرفته، وام مسکن ۷۰ تا ۱۰۰ درصد قیمت واحد ارائه میشود و مدت بازپرداخت بیش از ۳۰ سال است، اما در ایران تسهیلات محدود و با بازپرداخت کوتاه مدت است که قسط آن برای کارگران و کارمندان غیرقابل تحمل میباشد، خاطرنشانکرد: در حالحاضر، مشکل اصلی مدیریت است؛ زیرساختها وجود دارد اما سیاستها نتوانستهاند جلوی سوداگری و ناکارآمدی تسهیلات را بگیرند. برای اصلاح بازار، هم باید زمین عرضه شود، هم تسهیلات بانکی به شیوه موثر ارائه گردد، هم مدیریت و نظارت تقویت شود و بانکها ملزم شوند بخشی از منابع خود را وارد حوزه مسکن کنند تا این بازار بتواند به سمت ثبات و پاسخگویی به نیاز واقعی مردم حرکت کند.
بانکها به دنبال سود خود هستند نه خانهدار کردن مردم
وی با اشاره به عملکرد بانکها در حوزه پرداخت تسهیلات گفت: اگر امروز به بانکها مراجعه کنید، برای خرید خودرو، کالا یا حتی تعمیرات ساختمان به شما وام میدهند، اما برای خرید مسکن شرایط بسیار سختتری وجود دارد. دلیلش این است که این وامها نسبت به تسهیلات خرید مسکن مدت بازپرداخت کوتاهتری دارند، معمولاً دو ساله هستند و نرخ سودشان هم بیشتر است. بنابراین بانکها به دنبال منافع خودشان هستند، نه خانهدار کردن مردم.
عقبایی افزود: در مورد مدت زمان خانهدار شدن در ایران آمارهای متفاوتی ارائه میشود، اما اگر بخواهیم به شکل کارشناسیتر صحبت کنیم، باید نوع مسکن و قدرت خرید خانوار را نیز در نظر بگیریم. فرض کنید یک آپارتمان ۷۰ متری با میانگین متری ۷۰ میلیون تومان در تهران حدود ۵ میلیارد تومان قیمت دارد، در حالی که متوسط قیمت در پایتخت به متری ۱۰۰ میلیون تومان هم رسیده است.
کارمند ایرانی باید ۱۵ سال تمام حقوقش را پسانداز کند تا خانه بخرد
وی گفت: اگر یک کارمند با حقوق ماهیانه ۳۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، مجموع درآمد سالانه او ۳۶۰ میلیون تومان میشود. حال اگر بخواهد ۵ میلیارد تومان برای خرید چنین آپارتمانی تأمین کند، باید حدود ۱۴ تا ۱۵ سال تمام حقوق خود را بدون هیچ هزینهای پسانداز کند، آن هم به شرطی که در این مدت نرخ تورم ثابت باشد و قیمت مسکن افزایش پیدا نکند. این محاسبه نشان میدهد که فاصله بین درآمد خانوار و قیمت مسکن در کشور بهشدت زیاد است و در شرایط فعلی، خانهدار شدن برای بسیاری از اقشار جامعه به رویایی دور از دسترس تبدیل شده است.
شکاف بین درآمد خانوار و قیمت مسکن بیسابقه است
وی افزود: کاهش قدرت خرید مردم باعث افت سرمایهگذاری در بخش مسکن شده، اما این موضوع در مجموع اتفاق مثبتی است؛ چراکه ورود سرمایههایی که با هدف سوداگری و افزایش قیمت وارد بازار میشوند، موجب ایجاد شکاف طبقاتی و التهاب در بازار میشود. لذا : باید برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن و قیمتها، یک فرمول منطقی وجود داشته باشد. بسیاری از افراد بدون بررسی واقعی شاخصها از افزایش قیمت مسکن سخن میگویند، در حالی که همه مؤلفههای ساخت از جمله مصالح ساختمانی، صدور پروانهها، انشعابات آب و برق و گاز و دستمزد کارگر افزایش یافتهاند.
تاثیر فضای روانی بر بازار مسکن
رئیس سابق اتحادیه املاک اظهار کرد: اگرچه مسکن کالایی کاملاً داخلی است و تحریم یا مناقشات بینالمللی مستقیماً بر آن اثر اجرایی ندارد، اما فضای روانی ناشی از تحولات سیاسی و اقتصادی در بازارهای موازی همچون ارز و طلا، بر رفتار سرمایهگذاران این بخش اثرگذار است. افزایش نرخ دلار یا طلا باعث میشود اثر روانی آن به بازار مسکن منتقل شود، زیرا مسکن در ایران دیگر یک کالای مصرفی نیست، بلکه به کالایی سرمایهای تبدیل شدهاست.
این کارشناس خاطرنشان کرد: در شرایط کنونی، بهدلیل نبود تقاضای مؤثر، قدرت فروشندگان چندین برابر خریداران است و معاملات واقعی با قیمتهای اعلامشده اختلاف قابل توجهی دارد. قیمت مسکن طی ماههای اخیر روندی کاهشی داشته و ظرفیت کاهش بیشتر نیز وجود دارد، زیرا هنوز فاصله میان قیمت واقعی و قیمت حبابی بسیار زیاد است.
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: کنترلهایی که از سوی نهادهای نظارتی میتواند بر عملکرد بانکها و سوداگران بازار اعمال شود، در تنظیم رفتار بازار مؤثر است، اما متأسفانه برخی افراد در حوزه مسکن به جای نگاه ملی، از زاویه منافع صنفی یا شغلی خود اظهار نظر میکنند. موضوع مسکن یک مسئله ملی است و نباید منافع شخصی یا گروهی بر آن غلبه کند.
قیمت واقعی مسکن را امروز خریدار تعیین میکند نه فروشنده
عقبایی تصریح کرد: در شرایط فعلی بازار، کف قیمت مسکن نه توسط فروشندگان بلکه توسط خریداران تعیین میشود، زیرا قدرت خرید مردم کاهش یافته و قیمتهای اعلامی فروشندگان با قیمتهای واقعی معامله تفاوت دارد. به تعبیر عامیانه، قیمت مسکن امروز به اندازه پولی است که خریدار حاضر به پرداخت آن است، نه مبلغی که فروشنده مطالبه میکند. بررسیهای میدانی نشان میدهد که روند قیمت مسکن در «کف بازار» سیر نزولی دارد، زیرا کاهش قدرت خرید مردم و افت سرمایهگذاری جدید در این بخش، عملاً بازار را به سمت رکود برده است. هرچند آمارهای رسمی بانک مرکزی شاخصهای دیگری را برای سنجش تورم مسکن لحاظ میکند، اما در واقعیت، حجم معاملات به پایینترین سطح خود در یک دهه اخیر رسیده است.
دولت باید با واگذاری زمین، هزینه ساخت مسکن را کاهش دهد
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه وضعیت فعلی بازار کاملاً رکودی است، گفت: تا پایان سال جاری، نه ظرفیت افزایش قیمت وجود دارد، نه قدرت خرید مردم اجازه رشد قیمتها را میدهد و نه زیرساختهای اقتصادی کشور چنین رشدی را پشتیبانی میکند. هرگونه افزایش غیرمنطقی قیمتها تنها موجب تشدید قفل و ایستایی بازار خواهد شد.
وی افزود: در حال حاضر فروشندگان واقعی، واحدهای خود را با سود متعارفتری عرضه میکنند و تولیدکنندگانی که واقعاً سازندهاند، حباب قیمتی را تا حدی کاهش دادهاند.
واقعیت بازار مسکن باید شفاف بیان شود، نه با وعدههای غیرواقعی
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: نباید مردم را نگران کنیم و در عین حال، نباید با وعدههای غیرواقعی دلخوشی بیاساس بدهیم. واقعیت بازار مسکن باید شفاف بیان شود و منافع صنفی یا جناحی نباید در تحلیلها دخالت داده شود. دولت هم باید با حمایت از انبوهسازان، واگذاری زمین و کاهش هزینه تمامشده، زمینه عرضه مسکن مصرفی را فراهم کند تا بازار از حالت سرمایهای خارج شود. این تغییر رویکرد زمانی محقق میشود که مانورهای سوداگرانه و القای افزایش قیمتهای نامتعارف توسط برخی افراد و رسانهها متوقف شود. مردم باید واقعیت را بدانند، نه آنکه با تحلیلهای غیرکارشناسی دچار نگرانی یا انتظار غلط شوند.
انتهای پیام
منبع: خبرآنلاین
