بازار املاک، این روزها بیش از هر زمان دیگری، در تلاقی فشارهای ساختاری، سیاستگذاریهای نامطمئن و انتظارات تورمی قرار گرفتهاست. در حالیکه دولت با بدهیهای فزاینده و ناترازی بودجه دست به گریبان است، نظام بانکی نیز زیر بار بدهیهای معوق و رشد نقدینگی، توان واقعی خود را برای حمایت از بخش مسکن از دست داده و در این میان، نرخ بهره نیز بهعنوان ابزار سیاست پولی، عملاً نقش مؤثری در تنظیم بازار ایفا نمیکند؛ زیرا در شرایط ابرتورم، نرخ سود حقیقی منفی است و انتظارات تورمی رفتار سرمایهگذاران را شکل میدهد، نه نرخهای رسمی.
بدهیهای بالای دولت و بنبست در تأمین مالی مسکن
بدهیهای دولت به بانکها و پیمانکاران، بهویژه در بخش ساختوساز، به سطحی رسیده که پرداخت آن در کوتاهمدت دور از ذهن است. در چنین فضایی، طرحهایی مانند «نهضت ملی مسکن» که نیاز به منابع مالی کلان دارد، یا با کندی پیش میرود یا بهدلیل نبود زیرساختهای تأمین مالی، در مرحله وعده باقی میماند.
در حااحاضر ساختوسازها نیازمند منابعی است که یا از سیستم بانکی باید تأمین شود (که خود گرفتار ترازنامههای نامتعادل میباشد) یا از طریق بازار سرمایه که هنوز نتوانسته ابزارهای نوین مالی برای بخش املاک ایجاد کند. همین خلأ، منجر به رکود در ساختوساز و افزایش شکاف عرضه و تقاضا شدهاست.
نرخ بهره؛ ابزار بیاثر در مهار تقاضا یا تحریک عرضه
در تئوری، افزایش نرخ بهره باید منجر به کاهش تقاضای سرمایهگذاری در املاک و هدایت منابع به بازار پول شود. اما در اقتصاد ایران، با وجود افزایش نرخ سود بانکی، سرمایهگذاران همچنان ترجیح میدهند سرمایه خود را به بازارهایی مانند مسکن، طلا و ارز منتقل کنند. چراکه نرخ بهره حقیقی منفی است. برای مثال، اگر نرخ سود سپرده ۲۵ درصد باشد، اما تورم سالانه بیش از ۴۰ درصد باشد، سپردهگذاری در بانک عملاً به کاهش ارزش دارایی منجر میشود. در این شرایط، سرمایهگذاری در بازار مسکن، هرچند با ریسک و نقدشوندگی پایینتر، گزینهای جذابتر باقی میماند.
رفتار سرمایهای با مسکن؛ عامل اختلال در تقاضای واقعی
در ایران، مسکن نه تنها یک کالای مصرفی بلکه یک دارایی سرمایهای محسوب میشود که بخش بزرگی از تقاضا، از سوی سرمایهگذاران (اعم از حقیقی و حقوقی) هدایت میشود. افزایش قیمت زمین، سوداگری در پیشخرید آپارتمان، خرید و نگهداری واحدهای خالی و ورود سرمایههای غیرمولد به این بازار، نمونههایی از رفتاری است که بازار را از مسیر طبیعی خود منحرف کرده است. بههمین دلیل، حتی در دورههای رکودی، قیمت مسکن کمتر کاهش مییابد و بهمحض بروز نشانههایی از افزایش تورم، دوباره روند صعودی میگیرد.
رکود معاملاتی؛ قفلشدگی بازار در میانه تلاطم
اگرچه شاخص قیمت مسکن در سالهای اخیر رشد نجومی داشته، اما آنچه در لایه زیرین بازار آن در جریان است، بیش از آنکه از تب و تاب حکایت داشته باشد، گویای رکود شدید در معاملات میباشد. آمارهای رسمی وزارت راه و شهرسازی از کاهش بین 30 تا 70 درصدی حجم معاملات در تهران و سایر کلانشهرها، در برخی از ماهها، نسبت به دوره مشابه سال قبل حکایتدارد. این رکود، صرفاً یک «وقفه موقت» نیست؛ بلکه نتیجه ترکیب پیچیدهای از عوامل اقتصادی و روانی است. از یکسو، افزایش مداوم قیمتها، عملاً قدرت خرید اقشار متوسط و پایین را از بین برده و از سوی دیگر، نوسانات نرخ ارز و تورم انتظاری باعث گردیده خریداران بالقوه نیز دچار تردید شده و خرید را به تعویق بیندازند. در این شرایط فروشندگان نیز حاضر به کاهش قیمت نیستند، چرا که در افق کوتاهمدت خود همچنان افزایش تورم و رشد نرخها را متصورند. حاصل این وضعیت، نوعی قفلشدگی در بازار معاملات است؛ جایی که نه خریدار وارد میشود و نه فروشنده از موضع خود کوتاه میآید.
رکود معاملاتی نهتنها بازار املاک را به تعلیق برده، بلکه بر سایر بخشهای اقتصاد نیز تأثیرگذار است. کاهش معاملات، یعنی رکود در صنایعی مانند مشاورین املاک، مصالح ساختمانی، حملونقل، لوازم خانگی و خدمات جانبی. در واقع، رکود بازار مسکن، بهدلیل پیوندهای گستردهاش با سایر بخشها، عملاً به رکود در کل اقتصاد دامن میزند.
مستأجران؛ قربانیان نهایی در بازی نرخ بهره و بدهی
افزایش هزینههای ساخت، کاهش عرضه، و رفتار سرمایهای با مسکن، منجر به رشد مداوم اجارهبها شده تا جاییکه در تهران و بسیاری از کلانشهرها، مستأجران با افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی اجارهها مواجهاند. با توجه به رکود درآمدی خانوارها، این فشار منجر به مهاجرت به مناطق حاشیهای، کوچ اجباری، یا حتی تجمیع خانوارها در یک واحد شدهاست. از سوی دیگر، سیاستهایی مانند تعیین سقف برای افزایش اجارهبها یا اخذ مالیات از خانههای خالی، به دلیل ضعف در اجرا یا نبود زیرساخت دادهای، تأثیر محدودی داشته و در برخی موارد حتی منجر به عرضه کمتر واحدهای استیجاری شدهاند.
آیا امیدی به احیای بازار هست؟
احیای چنین شرایطی به سیاستهای پولی و مالی آینده بستگی خواهدداشت. اگر دولت بتواند از طریق مهار کسری بودجه، کاهش وابستگی به بانکمرکزی و افزایش شفافیت در بازار سرمایه، شرایط باثباتتری ایجاد کند، احتمال دارد سرمایهگذاران نیز به بازارهای مولدتر روی بیاورند. از سوی دیگر، توسعه ابزارهایی مانند صندوقهای زمین و ساختمان، اوراق رهنی، و طرحهای مشارکتی، میتواند بخشی از فشار تأمین مالی ساختوساز را کاهش دهد. اما تا زمانی که تورم مزمن پابرجاست و نرخ بهره، توان رقابت با انتظارات تورمی را ندارد، مسکن همچنان وضعیت کنونی را حفظ خواهدکرد.
نتیجه
بازار املاک کشور، نه صرفاً یک بخش اقتصادی، بلکه نمادی از وضعیت کل اقتصاد است. نرخهای بهره اسمی، در غیاب نرخ واقعی مثبت، کارکرد خود را از دست داده، بدهیهای بالا، ناترازیهای ساختاری و نبود افق روشن برای سرمایهگذاری، منجر به رفتارهایی شدهاند که تعادل بازار را بر هم زدهاست. در چنین شرایطی، هرگونه سیاستگذاری در حوزه مسکن باید با نگاهی کلنگر و هماهنگ با سیاستهای پولی و مالی کلان طراحی شود؛ در غیر اینصورت، نه تنها بازار مسکن اصلاح نخواهد شد، بلکه خود به یکی از موتورهای اصلی بیثباتی اقتصادی تبدیل خواهد شد.
انتهای پیام
