گفتوگو با پروفسور سعید خزایی
* معیشت مردم اجازه نمیدهد، آپارتمانهای امروزی با نوستالژیهای گذشته همراه باشند.
* خرید ملک در گرجستان، سرمایهگذاری امن به شمار نمیرود، مردم از ترکیه هم زده شدهاند.
* سیمانهایی که عملهها ترکیب میکنند، مقاومت لازم را ندارند و پودر میشوند.
* نیاز امروز جامعه ما به مسکن متعلق به کسانی است که در دورههای میانسالی و سالمندی قرار دارند و تلاش میکنند خانهدار شوند.
بررسیهای آماری از بازار ملک و املاک حکایت از آن دارند که سهم واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال از بازار فروش نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از ۲۰ درصد افزایش یافته که نشاندهنده نوعی استقبال اجباری از واحدهای پیر و سالخورده است.
در این میان سهم واحدهای با عمر بنای کمتر از ۱۵ سال از بازار فروش آپارتمان در پایتخت نسبت به مدت مشابه سال قبل با افت محسوس همراه بوده است.
نکته قابل توجه، حجم فروش املاک کلنگی (بیش از ۲۰ سال) میباشد که مورد تقاضای دو گروه از خریداران است که عمدتا به مقاصد دیگری غیر از سکونت خریداری میشوند.
گروه اول سازندگان که با هدف تامین زمین برای ساخت و به منظور «تخریب» و «نوسازی» اقدام به خرید میکنند و گروه دوم «سرمایهگذاران» برخوردار از نقدینگی درشت و بنیه مالی قوی هستند که به بازار ورود کردهاند.
«سرمایه و ثروت» درباره چشمانداز بازار مسکن با پروفسور سعید خزایی، استاد دانشگاه به گفتوگو نشسته است:
* چرا شکل و شمایل خانههای ایرانیان تغییر نمیکند و همه محکوم به زندگی در واحدهایی با معماری یکسان هستیم که هر روز هم به لحاظ وسعت کوچکتر میشوند؟
– این مساله، ریشه در رویکردهای سیاسی کشور دارد، الان مشکل عمده مردم سرپناه است و نمیتوانند به تغییر فکر کنند، الزامات اقتصادی هم مطرح است و آپارتمان را مقرون به صرفه ساخته و نمیتوان به زیستگاه زندگی سطحی فکر کرد و به نظر نمیرسد در سالهای آتی هم شاهد جهش در این زمینه باشیم.
* دنیا، چه تغییراتی را مدنظر قرار داده است؟
– امروزه در معماری به پیوند سنت و مدرنیته میاندیشند، خانههایی که نوستالژیهای گذشته را دارند اما با نمادهای متمدن و رفاه بیشتر طراحی میشوند.
من در فرانسه، ایتالیا و برخی کشورهای دیگر دیدهام که مردم دوست دارند به شکلی با نگاه پست مدرن به گذشته برگردند، مثل ما که نمادهایی مانند حوض و فواره و پشتبام کاهگلی برایمان جنبه نوستالژی دارد آنها هم در دیزاین داخلی و در نماهای خارجی این تغییرات را به کار میگیرند.
* در آپارتمانهای لوکس که معمولا در مناطق اعیاننشین شهر ساخته میشود این مساله لحاظ میگردد؟
– هست، اما به ندرت؛ بنابراین میتوان گفت که شکل غالب ندارد. جامعه ما در حال حاضر از چهار طبقه اجتماعی عالی، متوسط رو به بالا، متوسط رو به پایین و فقیر به دو طبقه فقیر و غنی تبدیل شده و با از بین رفتن طبقه متوسط شکاف عمیق میان مردم به وجود آمده است. بنابراین کسانی که بتوانند این کارها را بکنند، خیلی کم هستند.
* زمانی گفته میشد، هر کس در این مملکت به جایی رسیده از ملک و املاک بوده است، آیا امروز هم این اعتقاد وجود دارد؟
– دولت برای آن که بخش مسکن را فعال کند، سود بانکی را کاهش داد تا مردم سراغ صنعت ساختمان بروند اما مسکن نتوانست خود را به دلایل مختلف رها کند بنابراین نقدینگی به سمت ارزهای خارجی و سکه رفت و نهایتا تبدیل به یک بحران عمومی شد.
نکته دیگر این که جمعیت ما دیگر جوان نیست به گونهای که در ۲۵ سال آینده از هر چهار ایرانی یک نفر بالای ۶۰ سال سن خواهد داشت در این میان دهه شصتیها و دهه هفتادیها هم امیدی ندارند لذا نیاز به مسکن رو به کاهش است.
در واقع نیاز امروز جامعه متعلق به کسانی است که در دورههای میانسالی و سالمندی قرار دارند و تلاش میکنند خانهدار شوند.
لذا باید گفت وضعیت مسکن در مسیر رونق قرار ندارد، اقتصاد هم درگیر نرخ برابری پول ملی با پولهای خارجی است و بعید به نظر میرسد شاهد تحول شگرف در بازار ملک و املاک باشیم پس میتوان نتیجه گرفت که مردم هم دیگر اعتقادی به داشتن ملک ندارند.
* قیمت آپارتمان در دو ماه اخیر متری یک میلیون تومان افزایش یافته است این مساله را چگونه تحلیل میکنید؟
– در میان نقدینگیهایی که از بانکها بیرون آمد، بخشی هم باید به سمت مسکن میرفت، چرا که همه قدرت ریسک خرید دلار و سکه را نداشتند. اما اگر بهره سپردههای بانکی دوباره بالا برود، مردم بازگشت میکنند.
* نظرتان درباره سرمایههایی که برای خرید ملک از کشور خارج شده چیست، آیا سرمایهگذاری در جاهایی مانند ترکیه و گرجستان امن است؟
– مردم تا حدودی از ترکیه زده شدهاند، چون رفتار مناسبی با ایرانیان نمیشود و کلاهبرداری هم زیاد است، اما گرجستان با ایجاد یک چشمانداز خوب تلاش میکند، سرمایههای خارجی را جذب کند. بر این اساس کشورهایی مانند فرانسه خانهسازیهای گستردهای داشتهاند و با دادن اقامت موقت میخواهند فضای جدید به وجود بیاورند به طوری که میتوان با ۴۰۰ هزار دلار یک آپارتمان خوب خرید با این حال سرمایهگذاری در گرجستان امن نیست، چرا که این کشور در حال حاضر عضو ناظر اتحادیه اروپاست و در آینده به عضویت آن در خواهد آمد لذا برای سفر به تفلیس و شهرهای دیگر باید ویزای شینگن داشت.
* صنعت ساختمان ما چه تمهیداتی در قبال زلزله احتمالی پایتخت داشته است؟
– ما در چهارراه حوادث قرار داریم و بلاهای زیست محیطی تهدیدمان میکند. با این حال از مقاومسازی سازههایمان در برابر زلزله غافل ماندهایم.
مهندسین، معمارها و سازندگان ما هم خیلی به این مساله توجه ندارند و به رغم این که اظهار میکنند استانداردهایی رعایت میشود اما از نظر مصالح ساختمانی، آوار و مقاومت در برابر زلزله احتیاج به یک نهضت ملی داریم تا آثار بلایا را کمتر کنیم.
در موضوع سیمان که یک تکنولوژی و دوره دانشگاهی است دیده میشود که عملهها بدون نظارت مهندس ناظر کار ترکیب را انجام میدهند، لذا سیمانشان مقاومت لازم را ندارد و پودر میشود و سازه را دچار بحران میکند.
بر این اساس باید گفت با وجود همه کاستیهایی که سازههای تیرآهنی دارند و دچار خمیش میشوند اما یک باره فرو نمیریزند در حالی که سازههای بتونی خطرناکترند.
