* طرح دولت در زمینه تعیین سقف برای بازار رهن و اجاره با ضوابط قانونی کشور همخوانی ندارد، لذا محاکم طرف مالکین هستند و حکم تخلیه میدهند!
* حذف مشاوران املاک تأثیر زیادی در کاهش قیمتها ندارد. ارقام وحشتناک رهن و اجاره به دلیل کمبود مسکن و عدم تعادل در عرضه و تقاضاست.
کمیسیون عمران مجلس اعلام کرد: بازار رهن و اجاره تابع هیچ ضابطهای نیست و مالکین خودسرانه قیمتها را افزایش میدهند و از آنجایی که دولت در این زمینه برنامهای ندارد، مستاجران نیز به امان خدا رها شدهاند. این کمیسیون با تأکید بر این که در شرایط موجود، وام و ودیعه هم پاسخگوی نیاز مستاجران برای رهن و اجاره نیست، تصریح کرد: مبلغی در حدود ۱۵۰ میلیون تومان هیچ کمکی به افراد نمیکند و همین رقم محدود را هم بانکها نمیپردازند. بر این اساس باید گفت، در ایران، مسکن گرانترین کالایی است که مردم در زندگی بهای آن را میپردازند. به عبارت دیگر تأمین سرپناه ۷۰ درصد از درآمد خانوارها را میبلعد!
«سرمایه و ثروت» در گفتوگو با عبدالرضا جباری مدیرعامل موسسه آینده پژوهان کارگشا و رییس سامانه جامع صنعت ساختمان به بررسی قیمتهای نجومی در بازار ملک و املاک پرداخته است. او میگوید: روند تورم در کشور چنان افسار گسیخته شده است که قیمت مسکن ملی در سال ۱۴۰۱ از ۵/۴ به ۱۰ میلیون تومان رسید!
* برای تعیین رهن و اجاره چه فرمولی وجود دارد؟
– در سالهای گذشته حدود یک ششم قیمت ساختمان را به عنوان رهن محاسبه میکردند یعنی اگر آپارتمانی ۱۰ میلیارد تومان قیمت داشت رهن آن ۵/۱ میلیارد میشد. از سال ۹۷ که قیمت ملک و املاک به یک باره چند برابر شد این فرمول کارایی خود را از دست داد و مالکین و مشاوران املاک به طرق دیگر مانند چانهزنی امور را پیش میبرند.
* دولت هم چنان موضوع ساخت ۴ میلیون مسکن در چهار سال را مطرح میکند که با گذشت دو سال از طرح این وعده هیچ تغییری در افزایش تولید و کنترل عرضه و تقاضا صورت نگرفته است؟
– روند تورم در کشور چنان صعودی و افسار گسیخته شده که برنامههای دولت هم به سامان نمیرسد به طور مثال در نیمه اول سال گذشته قیمت آپارتمانهای مسکن ملی، متری ۵/۴ میلیون تومان اعلام شد ولی در پایان سال ۱۴۰۱ این رقم به ۱۰ میلیون تومان رسید، حال با این تورم کدام برنامه را میتوان اجرا کرد؟ برای همین است که ساختمانسازی توسط افراد حقیقی هم به شدت کاهش یافته است چون نقدینگی موردنیاز بسیار بیشتر از قبل میباشد. ضمن این که رکود تورمی در مسکن موجب شده تا آپارتمانهای با متراژ بالای ۱۳۰ متر به خصوص در مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران روی دست سازندگان آنها بماند.
* بانکها هم همراهی نمیکنند و ترجیحشان این است که سرمایههایشان را در بازارهای سودآور به کار گیرند!
– در حال حاضر عموم بانکها پرداخت تسهیلات ساخت را متوقف کردهاند چرا که اگر بخواهند ۷۰ درصد قیمت تمام شده آپارتمان را وام بدهند، عدد وحشتناکی میشود لذا خود را کنار کشیدهاند.
* مجلس طرحی دارد که براساس آن میخواهد مشاوران املاک را حذف کند و معاملات مسکن را به پلت فرم خاصی انتقال دهد، این کار شدنی است؟
– حذف یک واسطه از هر بیزنسی براساس مصوبه و قانون اتفاق نمیافتد بلکه بایستی زمینه آن در بازار مهیا شود. حذف مشاوران املاک میتواند پیامد حقوقی داشته باشد از جمله آن احراز هویت، صلاحیت و مالکیت مستأجر و موجر است. نکته بعد این که حذف بنگاههای معاملات ملکی تا چه اندازه در رهن و اجاره و خرید و فروش ملک، کاهش قیمت ایجاد میکند چرا که حقالزحمه آنان حدود یک درصد است. در این میان پلتفرمهایی مانند دیوار و کلید و حتی شبکههای اجتماعی مانند اینستاگرام فعالند و مردم امورشان را از طریق آنها پیگیری میکنند و در نهایت معاملهشان را در یک املاکی به ثبت میرسانند.
* پس مقصر جلوه دادن مشاوران املاک در گرانی مسکن، نوعی فرار رو به جلوست؟
– بله برای این که مشکل جای دیگری است ما در موضوع ارقام نجومی رهن و اجاره باید متوجه کمبود مسکن در کشور باشیم یعنی تقاضای زیاد و عرضه کم؛ مادامی که این معادله حل نشود قیمتها کنترل نمیگردد.
* دولت در سالهای اخیر برای کنترل بازار رهن و اجاره به تعیین سقف روی آورده است، در حالی که موجران اکنون دور زدن آن را به خوبی آموختهاند!
– مالکین منصف که جمعیتی حدود ۲۰ درصد میشوند از برنامه دولت در این زمینه تبعیت کردهاند و در شهری مانند تهران مبنای افزایش اجاره را ۲۵ درصد قرار دادهاند ولی موجران دیگر زیر بار نرفتهاند و کار خودشان را انجام میدهند.
* سال گذشته برخی از مالکان، برای تخلیه مستأجران، شرخر استخدام کرده بودند و بعضی از موجران هم به روشهای مختلف مستأجر خود را به ستوه میآوردند!
– اصلاً نیازی به شرخر و آزار و اذیت نیست چرا که قانون بیشتر طرف مالکین است و آنها توانستند از طریق محاکم حکم تخلیه مستأجران را بگیرند. در واقع طرح دولت در این زمینه با ضوابط قانونی کشور همخوانی ندارد.
* ماجرای معاملات دلاری در مسکن چیست؟
– باتوجه به این که تسویه حساب در خرید ملک یعنی از زمان قولنامه تا دفتر اسناد رسمی یک پروسه حداقل ۴۵ روزه است. فروشندگان در زمان نوسان قیمت ارز، برای این که ارزش دارایی خود را حفظ نمایند الباقی پول را به صورت دلاری دریافت میکنند. برخی از مالکین هم که قصد مهاجرت دارند ارزی معامله خود را انجام میدهند تا بتوانند به صورت مستقیم پول را از ایران منتقل کنند.
* نیلوفر خلیلی
